房貸的還款方式可分為等額本息和等額本金兩種計算方法。1、等額本息還款法特點是：整個還款期內，每個月的還款額保持不變。貸款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃的安排家庭的開支。適合收入穩定的家庭，便于借款人合理安排每月的生活，對于剛剛工作不久的年輕人，由于前期收入較少，也可選擇這種還款方式緩解生活壓力。2、等額本金還款法特點是：本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算。每月還款額逐漸減少，但償還的速度是保持不變的。適合于初期還款能力較強、希望通過歸還較大款項來減少利息支出的人。對于年齡比較大的人也可選擇這種還款方式，因為他們會隨著年齡增大或退休，后期收入可能會減少。介紹一下兩種還款方式的計算方法。假如一套房子，100平方，每平方10000元，首付三成，貸款20年，那么該房屋的總價為10000x100=100萬元，首付三成就是30萬元，貸款金額為70萬元，貸款期限20年，目前的按揭利率為6.13%（最新利率），按還款方式“等本息法、等額本金法”分別計算如下：1、等額本息還款法每月還款額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數-1〕月利率=年利率÷12公式中^表示次方，如^240，表示240次方（即貸款20年、240個月）每月還款額=700000x(6.13%/12)x(1+6.13%/12)＾240÷[(1+6.13%/12)＾240-1]=5067.7元總利息=月還款額×貸款月數-本金=5067.7x240-700000=516248元還款總額=每月還款額×貸款月數=5067.7x240=1216248元2、等額本金還款法首月還款額=(貸款本金÷還款月數)+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率=700000÷240+700000×(6.13%÷12)=6492.50元每月月供遞減額=貸款本金÷還款月數×月利率=700000÷240x(6.13%÷12)=14.90元最后一月還款額=首月還款額-每月遞減額*（貸款月數-1）=6492.5-4.9x（240-1）=2931.4元總利息=〔(總貸款額÷還款月數+總貸款額×月利率)+總貸款額÷還款月數×(1+月利率)〕÷2×還款月數-總貸款額=[(700000÷240+700000×6.13%÷12)+700000÷240×(1+6.13%÷12)]÷2×240-700000=430850元經計算：第一個月還款額約為6492.50元（以后逐月減少，越還越少），最后一個月還款額約為2931.40元。還款總額約為113.09萬元，總利息約為43.09萬元。

一、等額本金的貸款方式的利率計算（基本上本金：利息＝1：3）1、如果是貸款二十年應該付的利息：270000（元～貸款額）＊5．04％（年利率）＊20（年限）＝a（元）2、如果是貸款二十年應該付的本息總計：270000（元～貸款額）＋a（元）＝b（元）3、首月還款：b（元）÷240（月～期數）＝c（元）注：每個月的還款額至此依次減少，絕對是不會再超過這個數目的。4、首月利息：270000（元～貸款額）＊0．0042（月利率）＝d（元）5、首月本金：c（元）－d（元）＝e（元）注：一直到償還了全部的貸款，每月本金都是保持e元不變，這也就是等額本金的命名來源。6、第二月利息：270000（元～貸款額）－e（元）＝f（元）（貸款的金額減去已經還的本金）f（元）＊0．0042（月利率）＝g（元）7、第二月還款：e（元～本金）＋g（元）＝h（元）8、第三月利息：f（元～剩余貸款額）－e（元）＝i（元）i（元）＊0．0042（月利率）＝j（元）9、第三月還款：e（元～本金）＋j＝k（元）10、依次類推。注：請注意每月還款額依次遞減3．5元，那么和等額本息的方法相比等額本金的方法仍然是在先還利息，只不過在每月還款中利息與本金的比例降低了。換一句話來說就是讓你每月多還一些本金并且固定本金數額，這樣逐月所付利息相應減少，這也就是等額本金還貸的前期壓力較大的原因。二、等額本息貸款利率計算1、首月還款：200000（元）＊66．217（速算表系數）＝1324．340（元）注：月還款額至還貸結束保持不變。2、首月利息：200000（元～貸款額）＊0．0042（月利率）＝840（元）3、首月本金：1324．340（元）－840（元）＝484．340（元）4、第二月利息：200000（元～貸款額）－484．340（元）＝199515．660（元）（貸款額減去已還本金）199515．660＊0．0042（月利率）＝837．966（元）5、第二月本金：1324．340（元）－837．966（元）＝486．374（元）6、第三月利息：199515．660（元～剩余貸款額）－486．374（元）＝199029．286（元）199029．286（元）＊0．0042（月利率）＝835．923（元）7、第三月本金：1324．340（元）－835．923（元）＝488．417（元）8、依次類推。注：請注意每月利息逐月遞減2．043元，本金逐月遞增2．043元，這就是所謂的等額本息，換句話說就是每月利息的減少數額與本金增加的數額基本相等。三、以上兩種還貸方式的比較（按三個月計算）1、等額本金三個月共還款5009．499元，其中利息2509．5元，本金2499．999元。2、等額本息三個月共還款3973．02元，其中利息2513．889元，本金1459．131元。注：相比較而言兩者利息相差不多，只不過等額本息每月支付的本金較少就降低了每月的還款額，正是減少的這部分本金增加了額外的利息，這也就是造成兩種方式后的利差的原因。附：房貸利率：公積金07．09．15以后，1－5年4．77％，5－30年5．22％商業貸款07．12．21以后，1－5年7．74％，5－30年7．83％存款利率：活期：0．72％三月：3．33，六月：3．78，一年：4．14，兩年：4．68，三年：5．40，五年：5．85貸款利率：六月（含）：6．57，六月到一年：7．47，一到三年：7．56，三到五年：7．74，五年以上：7．83等額本息還款法，指貸款期間每月以相等的額度平均償還貸款本息。等額本息還款公式：每月還款額＝貸款本金＊月利率＊（1＋月利率）＾總還款月數／（（1＋月利率）＾總還款月數－1）等額本金還款法，指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減。利隨本清法。總共償還的利息比等額本息法要少。等額本金還款公式：每月還款額＝貸款本金／總還款月數＋（貸款本金－累計已還款本金）＊月利率其中：累計已還款本金＝貸款本金／總還款月數＊已還款月數注：商業代款和公積金貸款是依利率不同來計算的貸款月數等額本息法：利息總額＝本金×月利率×（1＋月利率）貸款月數=（1＋月利率）－1等額本金法：當前月須還款＝（本金－每月本金×當前月）×月利率＋每月本金

有兩種方式：一、等額本金還款方式：將貸款額按還款期數均等分為N期，按每期未還本金額乘貸款利率等到當期應還利息；二、等額本息還款方式：將貸款期間的本利和年金化，每期償還的本息和均相等。利息計算較復雜，每期利息均不相等，但每期本息和相等。第一期利息為占用本金額乘貸款利率，將每期償還的等額年金減第一期利息，就是第一期償還的本金；第二期利息計算，是將第一期償還的本金從貸款本金總額中減去，得到第二期本金數，再乘貸款利率得第二期的應還利息，以后各期以此類推。